Autorizaciones y Limitaciones en Carreteras: Zona de Limitación de Edificabilidad

Definición y Ámbito de Aplicación

Las zonas de protección de una carretera son dominio público, servidumbre, afección y limitación de edificabilidad. La zona de limitación de edificabilidad está regulada por el artículo 33.1 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, y establece parámetros específicos en cuanto a la ubicación de la línea límite de edificación.

Conforme a la normativa, la línea límite de edificación debe situarse a una distancia de 50 metros en autopistas y autovías, y a 25 metros en carreteras convencionales y multicarril, tomando siempre como referencia la arista exterior de la calzada más próxima.

Restricciones y Excepciones en la Zona de Limitación

Dentro de esta zona, no se autorizan obras de construcción, reconstrucción, ampliación ni cambios de uso, salvo aquellas intervenciones que resulten imprescindibles para la conservación o el mantenimiento de construcciones o instalaciones ya existentes.

El artículo 124 del Real Decreto 899/2025, de 9 de octubre, que aprueba el nuevo Reglamento General de Carreteras regula las condiciones para la concesión de autorizaciones en estas áreas, con el objetivo de proteger la infraestructura, la seguridad vial y el entorno.

Limitaciones al Derecho de Propiedad y Compensaciones

La delimitación de la línea límite de edificabilidad supone una restricción al derecho de propiedad según la normativa vigente, les afectas los planes o proyectos de ampliación o variación de la carretera de los próximos diez años, no los proyectos de mejora cuya plazo de ejecución no sea conocido, en ese sentido pronuncia la Sentencia nº 388/2024 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León.

Cualquier modificación de la línea de edificación como consecuencia de nuevas actuaciones genera un derecho a indemnización en caso de que se vean afectados el dominio, el usufructo u otros derechos reales, tanto para actuaciones públicas como privadas. Asimismo, este derecho a indemnización se extiende a casos de restricciones en zonas de servidumbre acústica o cuando se produzca una depreciación de las fincas colindantes debido a cambios en el régimen jurídico de la propiedad. Todo ello incluye la pérdida de edificabilidad reconocida a las fincas en las zonas de protección de carreteras, siempre que no pueda ejercerse en otras ubicaciones.